澳大利亚房产投资你必须要知道的：负扣税！
负扣税“Negative gearing”是澳大利亚投资者生活的一部分，究竟什么是负扣税？
确切地说负扣税并不是一个税种，而是存在于房产投资中的计算方式。
在一个财政年度中，维持投资物业的现金支出，例如银行贷款利息，水费，电费，市政费，和非现金支出,例如房屋折旧等，超过投资收益（房租），所带来的负向应税收入，我们称之为负扣税（Negative Gearing）。
之所以与税务挂钩是因为此负向应税收入可以抵减其他来源的正向应税收入，例如，工资收入（Salary/ Wage）,资本利得（Capital Gain）等，以此降低应税收入，达到最终减少缴税的结果。
如果纳税人除物业投资收入外没有其他收入来源，或其他来源收入少于负扣税，那么在现行政策下，没有冲抵的负扣税可以累积并延续到之后的财政年度，直到与足够的正向应税收入进行对冲。
“Gearing”是指借贷购买资产，在房产方面就是取出贷款以购买房产。
● 负扣税即是贷款利息比收入高，造成蚀损。
●“Netural gearing”即是贷款利息与收入相同。
●“Positive gearing”即是贷款利息比收入低，有利可图。
如果负扣税表示蚀损，为什么它是好的呢？
没有人愿意在房产投资上蚀本，即使大部分房产都是负扣税（即是租金收入不足够偿还利息），但仍然享有资本增长的好处，以下例子将作详细说明。拥有房产还包括其他开销，但以下简化例子将集中于支付利息方面。
假设你以440,000澳元购买一套房产，借贷金额为$400,000澳元，利率为7%，即是一年须付28,000澳元贷款利息。
假设租金收入为每周430澳元，即是一年有22,360澳元的租金收入。
根据以上例子，你须付28,000澳元利息，但租金收入只有22,360澳元，表示一年差额为5,640澳元，真是个坏消息。
但好消息是，房产价值将会随时间提高，如果房产价值上升10%即是增加了44,000澳元。
一年后，你须支付5,640澳元利息，而房产价值增加了44,000澳元，表示你的资产比一年前多了38,360澳元。
为了弄清楚现金流的状况，别忘了计算其他房产相关的开销及退税收入。
如果资本增长比租金蚀损高，那么负扣税是可行的。
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